С развитием проектного метода ведения бизнеса во всем мире возникла необходимость внедрения принципиально нового механизма привлечения средств, позволяющего проводить работы без наличия изначально какого-либо наличного залогового имущества. Дальше рассмотрим, что такое проектное финансирование, и чем оно отличается от других видов привлечения денег в государственном и корпоративном секторе.

Понятие проектного финансирования

Проектное финансирование представляет собой способ привлечения средств для обеспечения долгосрочного инвестиционного проекта . Его еще называют инвестиционным кредитом. Особенностью способа является то, что деньги выдаются не под государственную или корпоративную гарантию и не под залог имущества, а под тот денежный поток, который будет генерировать проект после его завершения. С точки зрения традиционного кредитования токая ссуда выглядит малообеспеченной и рискованной.

Получить государственные гарантии удается далеко не всем, а получение залога под наличные активы может быть затруднено их высокой степенью износа и, соответственно, низкой стоимостью. В инвестиционном кредите главными гарантиями для заимодателей могут выступать лицензия, разработка и использование особо ценных активов, право пользования, производство продукции.

В мире практика инвестиционного кредитования уже достаточно развита, однако, для России она все еще дело непривычное. Ссудить средствами перспективный, но рискованный стартап, большинство банковских организаций не рискнет. Однако когда формируется команда из известных профессионалов, а сама инициатива сулит хорошую прибыль, то шансы получить необходимый капитал значительно возрастают.

В виде инструментов финансирования по инвестиционному кредиту могут выступать акционерный капитал (прямые инвестиции), аккредитивы, банковские ссуды, лизинг, а иногда – товарные кредиты. Спросом пользуются проекты с потенциальной высокой доходностью, такие как строительство жилья, индустриальных и коммерческих объектов, налаживание выпуска нового востребованного на рынке вида продукции, перепрофилирование или модернизацию предприятия.

С целью получения такого рода финансирования для внедрения задумки обязательно создается проектная компания в виде отдельного юридического лица. Деньги выделяются на реализацию определенных целей, статьи затрат четко определены, и заемщик не может их менять по своему желанию. Если при корпоративном финансировании все риски ложатся на компанию-организатора, то при инвестиционном кредите риски делятся между инициатором, банком-кредитором и заемщиком.

В России очень редко выделяется полная сумма на всю инициативу, чаще всего банкиры требуют, чтобы заемщик вложил часть собственных средств, обычно в объеме 25-40% от общей суммы.

При этом начальные работы (FEED, ТЭО, проектная документация) оплачивает инициатор замысла, а кредитные день подключаются на этапе строительства. После окончания инвестиционной фазы новые созданные активы закладываются банку под полученный кредит.

Чтобы уменьшить вероятность убытков при таком рискованном кредитовании, банки проводят детальную экспертизу, составляют бизнес-планы, ТЭО, финансовые модели, маркетинговые исследования. Это заставляет все стороны более глубоко вникать в специфику бизнеса, понимать процессы, которые в нем происходят. Если речь идет о строительстве "с нуля" или модернизации уже существующего объекта, то обращается внимание на наличие в собственности или на условиях долгосрочной аренды земельного участка. Кроме того, большое значение имеет организация, которая будет осуществлять строительно-монтажные работы.

Существуют две основные формы выделения средств при таком виде обеспечения инициативы:

• Софинансирование . При нем все кредиторы объединяются в единый пул (синдикат, консорциум), и с заемщиком заключается единый кредитный договор.
• Параллельное независимое финансирование . В этом случае каждая банковская организация обеспечивает деньгами свой субпроект (часть общего начинания), заключая отдельный кредитный договор с заемщиком.

Инвестиционный кредит иногда называют "финансирование с регрессом", то есть с требованием о возвращении займа. Выделяют три главные формы выделения средств:

В отличие от обычного кредитования, перед принятием решения об инвестиционном кредитовании срок рассмотрения поданной заявки более продолжителен и может составлять от нескольких месяцев до полутора лет.

Специфика работы с инвестиционным кредитом

Проектное финансирование базируется на определенных принципах, применимых ко всем подобным случаям. Специфика обусловлена высокой степенью рисков для сторон, поэтому большое внимание уделяется не только фирме-получателю средств, но и самой предложенной к внедрению идее.

Проект выделяется отдельно от основной деятельности компании, создается юридическое лицо, через которое осуществляются все платежи. Это имеет свои преимущества и необходимо по ряду причин:

• Деятельность по внедрению замысла начинается "с чистого лица". Выведение всех манипуляций в отдельную структуру позволяет избежать проблем, которые могут быть связаны с деятельностью основной компании в прошлом, например, с проверками фискальных служб за предыдущие периоды, признанием недействительными отдельных договоров или судебных исков по другим направлениям.
• Проект становится более открытым и прозрачным. Проведение всех платежей и планирование финансовых потоков хорошо отслеживаются, нет пересечения с другими финансовыми потоками фирмы. Прозрачность повышает оценочную стоимость замысла и способствует доверию между многочисленными партнерами.

Тщательно исследуются все возможные риски и проводятся мероприятия для сведения их к минимуму, чтобы привлечь инвестора. Эта работа осуществляется еще на предынвестиционном этапе. После рассмотрения потенциальных опасностей, каждая сторона берет на себя часть рисков, которыми способна максимально эффективно управлять, а также контролировать их. Например, риски можно распределить так:

• политические отдать привлеченному государственному органу;
• технологические возложить на поставщиков оборудования;
• рыночные передать покупателям продукции и их партнерам через механизм специализированных контрактов.

Участники начинания дают друг другу функциональные гарантии в виде "комфортных писем" или путем заключения меморандума о взаимопонимании, предварительных договоров с покупателями. Идеальный вариант – получение государственных гарантий о льготном налогообложении или специальных условия на определенный срок, это возможно при социальном значении внедряемой инициативы.

Финансовые модели , используемые при инвестиционном кредите, очень важны для стабильности внедрения замысла. Моделирование производится при помощи создания структурированных проформ отчетности, которые интегрированы в расчеты балансового состояния проекта, его денежных потоков и ожидаемой прибыли. Хорошим подспорьем для этого становятся международные общепринятые стандарты финотчетности.

Построение финансовой модели производится на основе допущений относительно влияющих на бизнес ключевых факторов, произведенных при планировании. Специалисты должны для этого тщательно изучить особенности предпринимательских процессов в нужной сфере и взаимосвязи с ключевыми факторами. Чем точнее смоделирована ожидаемая деятельность объекта, там надежнее будут оценки его денежного потока, который является основой кредита.

Качественное управление реализуемой инициативой напрямую зависит от профессионализма собственных или приглашенных менеджеров, их готовности и умения правильно организовать коммуникации между партнерами и участниками начинания, координировать их действия. Менеджмент должен качественно настроить вопросы маркетинга, финансов, логистики, обмена информацией.

Часто практикуется привлечение к работе опытного финансового советника, который может оказать поддержку в аналитическом, юридическом и информационном сопровождении задумки. Чаще всего помощь требуется при решении таких проблем:

• выбор наилучшей структуры проекта;
• подготовка бизнес-плана, информационного и инвестиционного меморандумов;
• организация необходимых экспертиз (технологической и инженерной);
• поиск инвесторов и акционеров, организация переговоров с ними;
• мероприятия по сокращению затрат и максимизации ожидаемой цены объекта;
• разработка способов взаимодействия между организаторами и кредиторами, решение текущих денежных и правовых вопросов;
• регулярная подготовка отчетов о ходе работ;
• помощь в разработке контроля, управленческого учета и управления персоналом.

Проектное финансирование предполагает собой выделение средств на длительный период, что несвойственно для России, где чаще используют "короткие деньги". Редко реализация масштабной инициативы укладывается в 2-3 года, как правило, вложенные деньги начнут возвращаться заимодателю через 5-10 лет. В этом сроке год-полтора занимают только подготовительные работы, экономические выкладки и подготовка плана.

Все эти мероприятия требуют немалых вложений, которые могут составлять 10% от общей стоимости и даже больше, и ложатся они на инициатора замысла. При этом инвесторы далеко не всегда учитывают эти затраты при составлении соглашения и требуют вложить 25-30% своих денег в начинание, чтобы подтвердить серьезность намерений.

Роли участников процесса

Как уже отмечалось выше, в отличие от случая с получением традиционной ссуды, инвестиционный кредит возможен только с привлечением широкого круга участников, распределяющих риски. К ним относятся такие организации.

Финансовые институты , выделяющие средства. Обычно на проектные кредиты готовы крупные банковские организации, имеющие возможности выделять деньги или другие активы с отложенным сроком возврата. Минимизировать опасности потерь банки пытаются, выделяя средства не единоразово, а отдельными траншами по утвержденному графику. Если что-то пойдет не так, можно остановить обеспечение проекта, избежав больших потерь. Существует также возможность ввести в проект своего контролера, имеющего право останавливать рискованные транзакции.

Инициатор. От него требуется наличие опыта управления в соответствующей сфере, поскольку его зона ответственности – это операционная часть и показатели эффективности продаж (KPI). Доброе имя и авторитет среди покупателей продукции желателен. Легче получить ссуду уже известным компаниям, решившим расширить свой бизнес. К ним требования банкиров лояльнее, чем к индивидуальным клиентам, желающим только начать свой бизнес.

Землевладелец. Нередко применяется практика, когда владелец земельного участка передает его безземельному инициатору в управление, получая взамен долю в проекте. Стоимость участка напрямую зависит от расположения, наличия автомобильных и железных дорог, доступность энергоносителей, наличия разрешения на строительство.

Технический заказчик. Такие специализированные организации привлекаются банками в случаях, когда требуется выполнить сложные строительные работы, к которым неприменимы типовые варианты. Технический заказчик проводит весь комплекс работ:

• инжиниринг (изыскания, согласования, проектирование);
• снабжение материалами и оборудованием;
• строительство (подбор подрядчика, смр, сдача в эксплуатацию).

Риски техзаказчика – выполнение работ по графику и выполнение бюджета. Перерасход (повышение цен субподрядчиками, неучтенные работы) он оплачивает из своего кармана.

Инвестор. Как правило, банки не покрывают всех потребностей инициаторов, поэтому требуется инвестор, который полностью или частично закроет все денежные вопросы за долю в начинаемом бизнесе. Инвесторами обычно выступают частные лица, которые не рассчитывают активно участвовать в развитии производства впоследствии. Их интересы чаще всего ограничиваются желанием выгодно перепродать свою долю крупным игрокам на рынке после повышения ее стоимости или получать дивиденды (пассивный доход) от использования объекта по назначению. Если дело касается добычи природных ресурсов, то возможно использование такого механизма, как соглашение о разделе добытой продукции.

Преимущества и риски инвестиционного кредитования

Проектное финансирование дает возможность внедрить новую инициативу, не привязываясь к предыдущей многолетней деятельности компании или организации. При этом в отличие от многих других начинаний, при таком обеспечении огромное значение имеет применяемая система менеджмента, что автоматически делает проект гораздо более качественным и предсказуемым.

Во многих бизнес-планах на первое место ставят маркетинговое и финансовое обоснование, отодвигая на второй план вопросы подбора и подготовки персонала, налаживания системы взаимодействия, информационного и организационного обеспечения. При рассмотрении заявки на получение инвестиционного кредита тщательно изучаются все без исключения стороны вопроса во избежание убытков, перекрыть которые будет уже нечем.

Основные риски при проектном финансировании состоят в следующем:

• изменение политической ситуации, способное повлиять на ключевые параметры замысла;
• юридические вопросы, в частности, получение нужных разрешительных документов и лицензий;
• ошибки в экономических расчетах относительно уровня востребованности продукции и ее прибыльности, что не позволит покрыть все расходы;
• рост цен на сырье;
• срыв сроков строительства и введения объекта в эксплуатацию;
• значительное превышение утвержденной сметы.

Российские условия пока не способны надежно оградить бизнес от внешнего неэкономического влияния, поэтому банковские учреждения очень неохотно дают долгосрочные кредиты без надежного подтверждения высоколиквидным залоговым имуществом или государственных гарантий.

По прогнозам Минстроя, переход на новую схему произойдёт приме­рно через пять лет

Российские застройщики в перспективе откажутся от механизма долевого строительства. Переход на проектное финансирование и возможное расширение контроля за процессом возведения зданий парламентарии обсудили с главой Минфина Антоном Силуановым на заседании рабочей группы Госдумы по защите прав участников доле­вого строительства.

Пятилетний переход

Правительство и Цент­робанк проработают вопрос о постепенном отказе от долевого жилищного строительст­ва и переходе к прое­ктному финансированию строек при участии кредитных организац­ий. Новый механизм обяжет девелоперов вк­ладывать в строитель­ство собственные или заёмные деньги и пр­одавать уже готовое жильё. Такое поручен­ие ранее чиновникам Пр­езидент России .

Всё-т­аки строители должны больше пользоваться заёмными средствами при возведении домо­в, и всё-таки гражда­нам более правильно и надёжно покупать уже квартиры в построенных домах, а не вк­ладываться на этапе нулевого строительст­ва с непонятными пос­ледствиями.

На оперативном совещ­ании у главы государ­ства 25 октября мини­стр строительства и ЖКХ Михаил Мень расс­казал, что по данным из предоставленных регионами «дорожных карт», в 72 субъектах Федерации насчитыв­ается 830 проблемных объектов, а число заключивших договоры долевого участия гра­ждан составляет 86 тысяч человек. В то же время в реестрах обманутых дольщиков числятся 36,6 тысячи человек. В 2017 году регионы обязуются за­вершить возведение 140 объектов, ещё 187 закончат в следующем и 276 - в 2019-2021 годах, добавил глава Минстроя. В ведомстве рассчитыв­ают, что полный пере­ход на систему проек­тного финансирования произойдёт к 2020-2­022 году.

На встрече с депутат­ами фракции КПРФ в Государственной Думе министр финан­сов Антон Силуанов также заявил, что воз­можный отказ от долевого строительства - «решение не сего­дняшнего дня».

«С учётом снижения процентных ставок, во­зможно, всё-таки нам подумать о целесооб­разности продолжения сбора денег таким образом, - пояснил гл­ава Минфина. - Всё-т­аки строители должны больше пользоваться заёмными средствами при возведении домо­в, и всё-таки гражда­нам более правильно и надёжно покупать уже квартиры в построенных домах, а не вк­ладываться на этапе нулевого строительст­ва с непонятными пос­ледствиями».

Разговор о проектном финансировании жили­щного строительства продолжился и на зас­едании рабочей группы Госдумы по защите прав участников доле­вого строительства в пятницу.

«Все риски, связанные с проектами, делятся между застройщиком и банком, и люди, когда вкладывают день­ги, они вкладывают эти деньги на счёт в банке. Эти средства перечисляются на счёт застройщика только после того, как объект уже достроен и введён в эксплуатацию­», - сказал глава ра­бочей группы, предсе­датель думского Коми­тета по природным ресурсам, собственн­ости и земельным отн­ошениям Николай Нико­лаев .

Депутат уверен, что переход на проектное финансирование не приведёт к увеличению стоимости жилья: «С­ейчас в цену квадрат­ного метра зашиты все риски, которые есть у застройщика. Это и страхование, и ри­ски владельцев застр­ойщиков, которые с каждого, но ещё не по­строенного объекта, но проданного квадра­тного метра уже форм­ируют прибыль. В слу­чае, когда мы перейд­ём на проектное финансирование, ценообразование станет совер­шенно прозрачным».

Инициатива Минстроя - это скорее помощь строителям, а не пот­ребителям, считает декан факультета экон­омики недвижимости ИОМ РАНХиГС Елена Ива­нкина .

«Долевое строительст­во существует во всём мире, вы без пробл­ем можете стать доль­щиком в европейской или американской нов­остройке. Проблемы обманутых дольщиков за рубежом не существ­ует, потому что ни один цент из денег, которые вы внесли, не может быть использо­ван на что-то ещё, кроме строительства конкретного объекта. Существует немало за­щитных финансовых ме­ханизмов, например, ситуационное управле­ние, забалансовые сч­ета, опционы», - объ­яснила эксперт.

Инва­нкина считает, что оптимальным путём ста­ло бы принятие попра­вок, которые не позв­олят застройщикам использовать деньги не­целевым образом.

В Фонд защиты дольщи­ков поступают первые деньги

Фонд защи­ты прав граждан-уч­астников долевого ст­роительства был зарег­истрирован 20 октября. Он заме­нил механизм страхов­ания ответственности застройщиков и долж­ен защитить права до­льщиков по новым объ­ектам жилищного стро­ительства. Теперь все строительные компании, начинающие новые жилые проекты, обяз­аны перечислять в фо­нд 1,2 процента от каждого договора учас­тия в долевом строит­ельстве. Если же зас­тройщик обанкротится, то за счёт средств фонда выплатят возм­ещение гражданам, ли­бо профинансируют до­стройку дома. За первую неделю раб­оты фонд получил взн­осы на сумму почти 5,2 миллиона рублей от 31 компании из 18 регионов.

По мнению члена Коми­тета Госдумы по тран­спорту и строительст­ву , опыт по защите банк­овских вкладчиков оч­ень пригодится в слу­чае с дольщиками.

«В долевом строитель­стве создание компен­сационного фонда даже несколько запоздало - это очень долгож­данная мера и очень правильная, говорю это, зная предмет дос­конально, - сказал депутат. - В части защиты интересов доль­щиков учтено букваль­но всё, теперь нужно сделать так, чтобы создать здоровые усл­овия работы законопо­слушным строительным организациям, котор­ые взяли на себя обя­зательства в жилищном долевом строительс­тве. И здесь Закон «О государственной регистрации недвижимо­сти» необходимо ещё доработать в тех мом­ентах, которые вытек­ают из реальной прак­тики его применения. Главное, надо добит­ься прозрачности дея­тельности строительн­ых организаций и стр­огого контроля по ст­роительным проектам в субъектах Федераци­и».

Полномочия госстройн­адзора в регионах ра­сширят

Одна из нерешённых проблем состоит в том, что государственный строительный надзор контролирует сферу долевого строительс­тва лишь в 24 регион­ах. В остальных эту работу выполняют либо региональные профильные минис­терства, либо непрофильные органы, совмещающие контроль за долевым строительством с ин­ыми, никак не связан­ными с работами по возведению зданий, видами надзора.

В долевом строитель­стве создание компен­сационного фонда даже несколько запоздало - это очень долгож­данная мера и очень правильная, говорю это, зная предмет дос­конально.

На федеральном уровне решение возложить полномочия по контро­лю на региональные органы госстройнадзора уже принято, расск­азал «Парламентской газете» член Комитета Совета Федерации по федеративному устр­ойству, региональной политике, местному самоуправлению и дел­ам Севера, заслуженн­ый строитель России .

«Правительство приня­ло решение, что закл­ючение о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям закона о долевом строительс­тве должно готовиться контролирующим орг­аном с учётом позиции компенсационного Фонда защиты прав гра­ждан - участников доле­вого строительства и подписываться высшим должностным лицом субъекта РФ. Соответ­ствующий законопроект уже подготовлен», - сообщил сенатор.

Рынок строительства. Проектное финансирование. Что изменится?

Крупные застройщики выживут, мелкие — уйдут с рынка недвижимости. Тенденция снижения стоимости участков. Как будут выживать застройщики? Перспективы развития строительного рынка.

Рынок новостроек. Его развитие.

Российский девелопер, председатель Совета директоров и владелец корпорации «Баркли» Леонид Казинец говорит, что выживать на рынке новостроек будут сильные и устойчивые компании, которые имеют свои проектные и подрядные мощности. Все остальные закроются. В настоящее время на рынке новостроек не будет места для застройщика одного проекта, c одним объектом и небольшим объемом застройки.

Только в октябре в России обанкротилось почти 70 застройщиков. Если учитывать, что всего в стране около 2,5 тыс. застройщиков, то совсем скоро года через два их останется мало.

Законодательные изменения. Проектное финансирование. ЦБ – финансирование и регулирование рынка.

Правительство России объявило о плане перехода от долевого строительства к банковскому (проектному финансированию) в течение трех лет.
Если все риски при покупке новостроек пропадут, то стоимость первичного рынка жилья и вторичного станут одинаковыми. Покупатели недвижимости не смогут приобрести квартиры дешевле рыночной цены.
ЦБ должен финансировать большие объемы строительства в стране. Если ЦБ не будет это делать централизовано, то жилье не будет финансироваться. При переходе к проектному финансированию основную ответственность за объемы жилищного строительства должен нести финансовый регулятор, а не Минстрой. Строить будет невозможно без достаточного кредитования по невысоким ставкам.
Серые схемы продаж квартир в строящихся домах, появились по причине того, что банки не были готовы финансировать строительство жилья в России. Сейчас положение банков стало еще более сложным чем раньше. Как они возьмут на себя кредитование такого строительства в России?
Если деньги покупателей в одночасье уйдут из оборота строительства (приблизительно 5 трлн.руб.), то их должны заменить аналогичным проектным финансированием. В настоящее время банковские кредиты составляют для застройщиков жилья около 700 млрд руб. По новым правилам финансирования собственный капитал застройщиков также должен увеличиться, но он оценивается приблизительно в эту же сумму.

ЦБ даже ужесточает требования к проектному финансированию в области строительства, качеству залогов, соотношению собственного и заемного капитала застройщиков, к процедуре контроля финансирования строек и оценке стоимости проектов. Регулятор ведет сейчас себя жестко чтобы не было дутых активов на балансах банков и сильно переоцененных залогов в недвижимости, которые наблюдались ранее.

Кредитование строительства. Проектное финансирование.

Банки стараются получить максимальную доходность от кредитования новостроек. При инфляции 4% они выдают финансирование проектов по ставкам не ниже 15%. Это неправильно, проектное финансирование не должно кредитоваться выше 8% годовых.

Ставки по банковским кредитам на строительство для проектного финансирования должны быть около 7% годовых.
Сейчас застройщики работают с доходностью на собственный капитал в размере 20% годовых. Не понятно, будет ли она снижаться, но если доходность девелопера ниже 15% годовых, бизнес становится не выгодным..

В настоящий момент, строительные площадки, которые не смогут выйти на рынок до перехода на новую схему до новых поправок к 1 июлю 2018 года, уже не будут никому нужны на рынке. После этого произойдет массовое затоваривание никому не нужных земельных участков.

Уже сейчас экономия 1–2 тыс. руб. в отделке квадратного метра представляет большой интерес для покупателей новостроек. Строительно-монтажные работы, стоимость подключения к сетям, перевод земли в другое назначение и т. д. - все давно рассчитано и оптимизировано, снижаться по цене уже некуда.

Земельные участки под строительство станут дешевле.

Рост цен на рынке не предвидится, покупателей слишком мало. Единственная ниша для экономии — это цены на земельные участки. Дальше рынок будет двигаться в направлении удешевления земельных участков. С начала 2014 года они подешевели уже в два-три раза.Предполагается, что их стоимость опустится в десять раз с начала кризиса.

Собственный капитал в девелоперском, да и в любом бизнесе - самый дорогой, кредиты банков пока дорогие. Финансовая нагрузка на квадратный метр в девелоперских проектах высокая, а цена продаж не растет.

«Чтобы проекты были рентабельными, что-то должно быть дешевле. Проектное финансирование дешевле не стало, собственный капитал застройщика подорожал. Единственный выход для сохранения рентабельности проектов - снижение стоимости земельных участков.»

Становится не выгодным держать в активе землю и ничего с ней не делать. Снижение стоимости участков только начинается, это позволит развивать рынок жилья в России. Земельный участок будет стоить до 2% от выхода объема жилья на нем, а не 10%, как сейчас.
В последние годы столичные власти выдали разрешения на строительство почти на 100 млн кв. м. разным компаниям. Многими из этих строительных участков владеют непрофессиональные застройщики, предприятия, располагающиеся на участках в Москве, и другие непрофильные структуры. По скромным оценкам, таких участков больше половины. Кто-то сможет правильно ими распорядиться и запустить их в стройку, найдя профессионального партнера или продав по разумной цене.

В общем, рынок новостроек вместе с вторичным рынком недвижимости также будет претерпевать изменения, в соответствии с новыми требованиями правительства и необходимостью искать новые пути развития.

Кроме привычного ипотечного кредитования банки помогают строительным компаниям ещё и проектным финансированием. Разберёмся зачем эта помощь застройщикам, чем она полезна для дольщиков и способно ли проектное финансирование защитить проект от перспективы стать долгостроем.

Проектное финансирование отличается тем, что инвестор (как правило - банк) вкладывает деньги в определенный проект (обычно это масштабное строительство - новый жилой район, жилой комплекс и т.д.).

Инвестор (банк) полностью контролирует расходование средств застройщиком и получает выгоду уже после реализации объекта. До полного погашения задолженности застройщиком, объект финансирования находится в залоге у банка, тем самым банк обеспечивает себе гарантии возврата средств. Появляется дополнительный этап при покупке жилья - под каждую конкретную сделку банк дает согласие на отчуждение собственности и выход квартиры из залога. Только после получения такого согласия, Росреестр регистрирует договор долевого участия. Как нам сообщили в , применяющей проектное финансирование в строительстве , срок передачи ключей не увеличивается и документальное сопровождение сделки для дольщика не усложняется.

Как выводят деньги со стройки?

Эксперты считают, что проектное финансирование препятствует нецелевому расходованию средств. А методов, которыми можно вывести деньги со стройплощадки множество:

Фиктивные (мнимые) сделки. Например, компания заключает договоры на поставку расходных (отделочных) материалов или выполнение каких-либо работ, которые фактически не производятся. Часто для таких целей застройщиком создается еще одно юридическое лицо (так называемая фирма-«однодневка»).

Денежные средства выводятся через участие в благотворительной деятельности.

Вывод денежных средств через оффшоры путем заключения договоров на фиктивные услуги (работы, поставки и пр.) с компаниями, находящимися в других странах.

Летом 2016 года в Москве были выявлены факты нецелевого использования денежных средств застройщиком АО «Глобинвестстрой», который строил жилой комплекс по адресу Новогиреевская ул., вл. 5. В отношении руководства застройщика заведено уголовное дело, дольщики обращаются в суд с исками о признании их потерпевшими и требованием возвратить вложенные в строительство денежные средства. Деятельность застройщика приостановлена.

В г. Омск уголовным делом на руководство застройщика (а именно местного депутата Х. Шушубаева) обернулось строительство целого микрорайона «Ясная поляна». Более 300 дольщиков с 2007 года ждут свое жилье. Около 100 млн.рублей, собранных с дольщиков, были переведены на подконтрольные застройщику ООО «РоКАС» фирмы, это установлено следствием. Руководство застройщика также обвиняется в растрате средств, подлоге документов, получении кредита по фиктивным документам. Уголовное дело на данный момент не закончено.

Избежать таких историй было бы возможно, если бы строительство велось на основе проектного финансирования, когда банк полностью контролирует расходы. Для контроля за ходом реализации проекта, стороны подписывают специальное соглашение, где и содержатся все права банка и определяется объем доступа к любой информации, по проекту. Как правило, застройщик предоставляет банку отчеты о ходе работ, в которых содержится вся информация о проведенных работах, платежные документы и иная бухгалтерская информация (акты взаимных расчетов, счета-фактуры, расходные ордера и т.д.). Застройщик обязан отчитываться о заключенных сделках, подписываемых соглашениях, любых отклонениях от плана ведения проекта. Также соглашение о проектном финансировании содержит условия о соблюдении застройщиком всех норм и правил, относящихся к строительной деятельности. Контролируется банком план и порядок поставок для стройки, график проведения работ и даже выбор застройщиком фирм-поставщиков материалов для строительства.

Плюсы и минусы проектного финансирования

Таким образом, проектное финансирование имеет следующие положительные стороны:

Застройщик получает от банка довольно внушительный объем денежных средств (до 80% затрат на строительство), что защищает строительную компанию от банкротства. В залоге у банка - только объект финансирования.

Все риски строительства несут совместно стороны договора о проектном финансировании, а значит, наименее вероятен вариант «долгостроя».

С 1 января 2017 года планируется закрепить законодательно схему хранения денег дольщиков на специальных счетах до окончания строительства. Даже в случае банкротства застройщика, вернуть деньги возможно в любой момент.

Александра Чайкина, руководитель PR-отдела компании «Гранд-Строй», одним из важнейших плюсов отметила следующее: «Покупать квартиру у застройщиков, которые заключили договор о проектном финансировании со стабильными банками, намного надежнее.

В этом случае строительство не зависит от темпов продаж, ведь деньги на него уже дал банк. Кроме того, выдавая кредит, банк заранее анализирует все риски и выдает кредиты только тем застройщикам, которых он посчитает кредитоспособными. В случае с ЖК Yolkki Village финансовым партнером выступил ПАО «Россельхозбанк», 100% акций которого принадлежат государству.».

Основными минусами проектного финансирования являются:

Высокие проценты по кредиту, длительное рассмотрение заявки банком, т.к. банк проводит тщательную проверку бизнес-плана проекта, финансовую устойчивость застройщика, оценивает всевозможные риски и затраты. В связи с этим, проводится огромная работа еще до начала проекта.

Помимо постоянного контроля строительства банком, возможны и другие моменты. «Договор с банком-партнёром может содержать множество дополнительных нюансов. К примеру, там может быть установлена цена за квадратный метр, ниже которой застройщик не имеет права продавать, независимо от изменения ситуации на рынке. Все эти особенности необходимо обсуждать с банком с привлечением опытных юристов еще на стадии оформления партнерских отношений. При разумном подходе все трудности будут сведены к минимуму» - говорит Александра Чайкина.

Главным же минусом для дольщиков, по мнению экспертов, можно считать увеличение стоимости жилья, т.к. при такой схеме учитывается и процент банка, финансирующего проект.

Как дольщику узнать на какие деньги строится его новостройка?

Каким образом финансируется строительство того или иного объекта, в том числе о проектном финансировании, о финансовом состоянии застройщика, о рисках и страховании этих рисков (если таковое имеется) покупатель может узнать из проектной декларации. Проектная декларация публикуется на официальных сайтах застройщика или самого объекта, а также должна быть предоставлена застройщиком для ознакомления любому лицу по первому требованию.

Вывод

Проектное финансирование в нашей стране находится на начальном этапе. По мнению экспертов, такая форма финансирования является для конечного потребителя некой гарантией качества и сдачи объекта. Но кредитными организациями сегодня проектное финансирование используется неохотно, т.к. выгоду от такого инвестирования банк получает, как правило, не ранее, чем через 5-7 лет после вложения средств. Лидерами проектного финансирования являются сейчас лишь крупнейшие банки и даже они в кризис «осторожничают» с лимитами на проектное финансирование: либо сокращают объёмы, либо не увеличивают.

В пресс-службе Северо-Западного Сбербанка нам сообщили, на 2015 года в Петербурге и области уже действовало кредитных линий для застройщиков на 18 миллиардов рублей, в 2016 году одобрили ещё 5 миллиардов.

В пресс-службе «ВТБ 24» нам назвали 4 примера крупнейших проектов, которые финансирует банк. Проекты принадлежат компаниям «КВС», «Setl City», «RBI» и РосСтройИнвест. Общая сумма финансирования — почти 9 миллиардов рублей. В прошлом году сумма займов этих застройщиков составила немногим более 6

Глава Правительства России Дмитрий Медведев утвердил план поэтапного перехода от долевого к проектному финансированию жилищного строительства. Об этом сообщил Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Михаил Мень на дискуссионной площадке съезда партии «Единая Россия» 22 декабря.

«План мероприятий был совместно разработан Минстроем, Минфином, Банком России и АИЖК. В нем приведён перечень законов и подзаконных актов, направленных на регулирование условий постепенного изменения способов привлечения средств граждан для строительства и на внедрение механизмов проектного финансирования через уполномоченные банки», - рассказал министр.

Как уточнил Михаил Мень, план состоит из трех этапов и рассчитан на три года. Результатом его реализации должно стать включение во взаимоотношения между застройщиком и участником долевого строительства третьей стороны – банка. Участники долевого строительства будут перечислять средства на специальные счета в банки или счета эскроу, а банки будут финансировать строительство домов, в том числе и за счет полученных от граждан денег.

Глава Минстроя России сообщил, что основной вопрос, который нужно будет решить Правительству и Центральному банку за эти три года, – по какой процентной ставке банки будут давать средства застройщикам на строительство. «Мы посмотрим на правоприменительную практику. Будем вначале предоставлять застройщикам возможность перехода на такую модель по желанию и давать им некоторые послабления по тем жестким требованиям, которые сейчас поэтапно вводятся в стране. Тем самым, мы сможем получить пилоты и понять, насколько реалистично работает эта модель. А главное увидим, сколько будут стоить деньги для застройщиков от банков, получивших средства по фондированию в ноль процентов от граждан», - заявил глава Минстроя России.

Первый этап плана включает подготовку соответствующих проектов изменений действующего законодательства о долевом строительстве и связанных с ним норм. В частности, планируется внесение изменений в закон о регистрации недвижимости, о страховании вкладов физических лиц, в закон о банкротстве и Налоговый кодекс РФ. «Этап разработки законопроектов планируется завершить к концу 1 квартала 2018 года», - заявил Михаил Мень.

Он также сообщил, что до конца 2018 года предполагается рассмотреть возможность изменения нормативных актов Банка России в целях изменения подходов к кредитованию застройщиков. Кроме этого, планируется разработать механизм гарантирования, предусматривающий предоставление поручительства или выдачу независимой гарантии единым институтом развития в жилищной сфере.

Похожие статьи