Данное правовое заключение мы подготовили в связи с обращением нашего постоянного клиента, связанного с неуплатой ему арендатором аренды в течение длительного времени. При этом, в арендованном помещении (склад) хранилось имущество арендатора на достаточно крупную сумму. У доверителя возник резонный вопрос – можно ли продать этот товар в счет погашения задолженности? В результате анализа действующего законодательства и судебной практики мы дали достаточно категоричное юридическое заключение по вопросу.

Порядок реализации права арендодателя на удовлетворение требований по арендной плате за счет удерживаемого имущества арендатора

Согласно ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

В силу абз.2 п. 1 ст. 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.

Согласно п. 2 ст. 359 ГК РФ кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.

Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (ст. 360 ГК РФ).

Удерживаемое имущество должно оказаться во владении у арендодателя на законных основаниях. Возможность удержания не может быть следствием захвата имущества должника помимо его воли.

Согласно п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФот 11.01.2002 года № 6 арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору имущество, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Таким образом, удержание имущества возможно только после прекращения договора аренды. Если договор аренды от 01.06.2017 № 01/06/17 на настоящий момент не расторгнут, удержание имущества возможно после 30.04.2018 (п. 4.1 Договора аренды).

Следует обратить внимание на то, что в ситуации, когда арендодатель какое-то время перед прекращением действия договора аренды препятствует арендатору забрать принадлежащее ему имущество, такое удержание не может быть признано правомерным.

Схема реализации права арендодателя на удержание имущества

1) Необходимо дождаться прекращения договора аренды (в рассматриваемом случае последний день аренды – 30.04.2018).

2) Составляем опись имущества арендатора или акт удержания имущества. Для составления документа целесообразно сформировать комиссию, в которую, по возможности, включить независимых от арендодателя лиц, например, других арендаторов, участкового и пр.

3) Извещаем арендатора об удержании его имущества, направив письмо об удержании.

5) На основании решения суда имущество продается с публичных торгов в ходе исполнительного производства (порядок реализации имущества регулируется ст. ст. 350, 350.2, 449.1 ГК РФ, ст. ст. 89, 90 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»):

• на основании решения суда судебный пристав – исполнитель обязан направить не позднее, чем за десять дней до даты проведения торгов арендодателю и арендатору уведомление в письменной форме о дате, времени и месте проведения торгов;
• торги проводятся специализированной организацией, уполномоченной в соответствии с законодательством проводить торги по соответствующему виду имущества;
• начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества;
• торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации;
• арендатор и арендодатель вправе выступать участниками торгов;
• организатор торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, если:

• в течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися, залогодержатель вправе приобрести по соглашению с залогодателем заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования;
• если соглашение о приобретении имущества не состоялось, не позднее чем через месяц после первых торгов, проводятся повторные торги, начальная продажная цена снижается на пятнадцать процентов;
• при объявлении несостоявшимися повторных торгов арендодатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Если у читателя есть вопросы, можно их задать через форму комментирования ниже. При необходимости анализа иной ситуации можно подать заявку через контактную форму.

Читайте так же:

• 

Удержание имущества в счет неоплаченного долга — возможно? Что делать в ситуации, когда имущество удерживает арендодатель или того хуже, третье лицо, никак не связанное с вами обязательством? Подобная ситуация часто встречается не только в предпринимательской деятельности, но и в обычной жизни при , например, квартиры.

Имеет ли право кредитор осуществлять удержание чужого имущества?

Имеет, но только при соблюдении ряда условий, о которых пойдет речь ниже и которые я выделила исходя из судебной практики.

1. Удерживаемое имущество оказалось во владении арендодателя на законном основании (т.е. по договору аренды арендатор завез имущество в помещение и арендодатель самостоятельно не принимал никаких мер к захвату имущества — не перевозил, не передавал третьим лицам и т.п.). Данное условие следует из п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66. Таким образом, не может удерживать имущество лицо, не являющееся арендодателем для собственника имущества — речь идет о договоре субаренды, когда первый арендодатель удерживает имущество не в чем невиновного субарендатора за долги посредника — арендатора. Субарендатор вовремя оплачивал свою аренду, а арендатор платежи не вносил арендодателю, что привело к удержанию имущества.
2. Возможность удержания вещи не может быть следствием ее захвата помимо воли должника (данное условие вытекает из первого) — здесь, думаю, все понятно что означает фраза «помимо воли»
3. Собственник удерживаемого имущества является должником лица, которое удерживает имущество.
4. Должно быть подтверждение долга, в обеспечение которого удерживается имущество, а еще лучше — судебный процесс или решение суда.

При наличии всех указанных условий арендодатель вполне может осуществлять удержание имущества должника в качестве внесения арендной платы, а при не погашении долга — реализовать имущество и покрыть свои расходы за счет его стоимости.

При самовольном незаконном удержании имущества для его возврата собственнику имущества нужно обращаться сначала с претензией к захватчику, а потом уж в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения а также взыскании

Ситуация: Арендатор длительное время не оплачивал арендные платежи. Арендодатель, воспользовавшись своим правом, расторг во внесудебном порядке договор аренды и запретил сотрудникам арендатора доступ в помещение.

Кроме того, Арендодатель опечатал помещение и запретил Арендатору вывозить свое имущество. При этом должнику было указано, что имущество удержано арендодателем в качестве обеспечительной меры.

Вопрос: Вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора в случае наличия задолженности?

Ответ: По общему правилу арендодатель вправе удерживать имущество арендодателя, в качестве обеспечительной меры. Например, в случаях если есть задолженность по арендной плате. Однако есть целый перечень требований и условий при которых удержание имущества должником будет законным.

В пункте 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 прямо сказано, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Такая позиция высшего суда основана на статье 359 ГК РФ, согласно которой кредитор может удерживать вещи должника до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. В отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой удерживаемой вещи или возмещением издержек на нее.

Однако удержание вещи допускается только в случае, когда такое имущество оказалось у кредитора (арендодателя) на законных основаниях. Удержание вещи не может быть следствием ее захвата у должника или получение помимо его воли.

Арендодатель, должен описать такое имущество и уведомить арендатора об удержании. Такой вывод основан на следующем: к отношениям, связанным с удержанием вещи применяются правила о залоге (ст. 360 ГК РФ). Предметом залога может быть только конкретное имущество, т.е. оно должно быть поименовано и идентифицировано. Следовательно, удерживаемое имущество арендатора также должно быть описано. Вывод о необходимости уведомления должника об удержании основан на судебной практике. Смотри, например, постановление ФАС Московского округа от 31.01.2011 № КГ-А40/63-11 по делу № А40-18165/10-109-150.

Арендодатель, удерживающий имущество должен обеспечить его сохранность. Такая обязанность вытекает из ст. 343 ГК РФ, согласно которой залогодатель или залогодержатель (в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество) обязан обеспечить его сохранность. Как мы уже указывали выше к отношениям, связанным с удержанием вещи применяются правила о залоге (ст. 360 ГК РФ). Правильность такого подхода подтверждается судебной практикой. Смотри, например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2012 № Ф03-43/2012 по делу № А51-5337/2011.

Кредитор вправе удерживать имущество должника только если его стоимость сопоставима с размером долга. Смотри, например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.08.2014 по делу № 33-29539. В целом такой подход соответствует принципу о недопустимости злоупотребления правом: совершения юридических действий с намерением причинить вред другому лицу. Таким образом, если стоимость удерживаемого арендодателем имущества существенно превышает размер долга, суд может взыскать с арендодателя убытки, причиненные арендатору.

Таким образом, арендодателю, удерживающему имущество следует придерживаться следующих рекомендаций:

1. Ограничьте доступ арендатора в помещение, письменно уведомив его об этом;
2. Опишите имущество арендатора. Для описи имущества можно пригласить арендатора, а при его уклонении описать имущество в присутствии нотариуса, составив соответствующий протокол об обеспечении доказательства;
3. Письменно уведомьте должника о составе удержанного имущества;
4. Обеспечьте его сохранность (опечатайте помещение, отключите водо- и электроснабжение, упакуйте дорогостоящее имущество);
5. Не удерживайте вещи, стоимость которых существенно превышает размер долга;
6. Обращение взыскания на удержанное имущество осуществляется в судебном порядке.

Нужна консультация? Оставьте заявку

В каких случаях является правомерным

Государственный кодекс РФ предусматривает права и обязанности, как арендатора, так и арендодателя при заключении договора по аренде помещений, но довольно часто арендатор оказывается в более слабой позиции. На практике арендодатели диктуют свои условия и прибегают к различным способам давления на арендатора, в том числе применяют такие меры, как удержание имущества арендатора. Причиной удержания довольно часто бывает не только просрочка арендатором оплаты, но и оспаривание одностороннего увеличения арендной платы арендодателем.

Удержание имущества арендатора

Угроза совершения таких действий представляет серьёзную проблему для любого предпринимателя, который арендует помещение. На практике в подобных случаях удержание имущества арендатора арендодателем проявляется в воспрепятствовании перемещения имущества арендатора или продажи его третьим лицам, а также в захвате и последующем распоряжении данного имущества арендодателем. Стоимость удержанного имущества часто значительно превышает сумму задолженности, и угроза совершения таких действий является для арендатора серьёзной проблемой. Для торговых компаний такие последствия могут быть вообще катастрофическими из-за весьма значительной стоимости товара.

Такие действия со стороны арендодателя часто используются в качестве психологического воздействия на должника, потому что при законном обращении хозяина помещения с целью взыскания задолженностей ждут значительные трудности, связанные с подачей иска в суд, организацией публичных торгов и других действий. В результате арендодатели довольно часто злоупотребляют своими правами и применяют незаконное удержание имущества арендатора. При этом стоимость задержанного имущества бывает значительно больше размера задолженности. В судебной практике до сих пор не существует однозначных критериев по определению законности таких действий со стороны арендодателей. Но в любом случае незаконный самозахват имущества арендатора - нарушение законодательства РФ, потому что для совершения удержания имущества должника нужно проводить все необходимые судебные процедуры с оформлением соответствующих документов.

Основные положения об удержании имущества арендатора в законодательстве РФ

При заключении договора об аренде обе стороны сразу устанавливают правила и требования по удержанию задолженностей в случае неуплаты за аренду или другие убытки в период эксплуатации помещения. В договоре сразу определяется, какое имущество может стать предметом удержания (в соответствии со статьёй №359 ГК РФ). Таким образом, удержание имущества арендатора арендодателем может быть применимо только к задолженностям по арендной плате. но без возмещения других убытков или при соблюдении каких-либо других договорных требований. Если вещь, предназначенная, по договору для удержания за задолженность была продана третьему лицу до вступления арендодателя в законные права на её удержание, то она является уже собственностью покупателя и кредитор не имеет права её удерживать. Также самозахват имущества арендатора помимо его воли и удержание этой собственности является незаконным.

Удержание при расторжении договора аренды

Если договор расторгается по истечении срока аренды, и арендатор осведомлён о прекращении договора, то удержание не вывезенного вовремя имущества не рассматривается как действие, совершённое помимо воли арендатора. В таком случае за дальнейшее хранение имущества арендатор должен заплатить по договорённости. Но если договор расторгнут досрочно, то арендодатель обязан дать разумный срок для вывоза имущества (от месяца до трёх), иначе его действия будут расцениваться как самовольный захват имущества арендатора. Но довольно часто арендодатели злоупотребляют положением и незаконно удерживают имущество должников, создавая им гораздо большие материальные проблемы, чем сумма их долга.

Когда нельзя применять удержание к имуществу арендатора

Согласно статье №359 ГК РФ удерживать имущество арендатора можно только если существуют договорные отношения по предмету удержания, составлен и подписан акт удержания имущества арендатора. Таким образом собственность арендатора, находящуюся в арендуемом помещении, нельзя удерживать, если обе стороны не находятся в договорных отношениях по распоряжению этим имуществом. Поэтому действия арендодателей в таких случаях расцениваются как самовольное удержание имущества арендатора и суд вправе отказать в предоставлении арендодателю защиты за незаконные действия.

• Как правильно арендовать помещение для банкета
• Основные особенности и критерии аренды помещения под банк
• Что делать если арендатор не вносит арендную плату
• Как удержать арендатора
• Причинение ущерба арендованному имуществу и возмещение убытков

Дарим чек-лист

Удержание имущества арендатора

Сегодня предлагаю раскрыть такой способ исполнения обязательств как удержание, обозначить — когда оно может быть применено, что может быть предметом удержания, каким образом максимально обеспечить интересы арендодателя.

Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств возможно применительно к отношениям сторон как по договору подряда, так и по договору транспортной перевозки. В настоящей статье пойдет речь об удержании имущества применительно к договору аренды.

В Гражданском кодексе вопросам удержания, как способу обеспечения обязательств, уделено лишь две статьи 359 и 360, а сама процедура удержания имущества должника вызывает вопросы у арендодателей.

В каких случаях арендодатель имеет право удерживать имущества арендатора

Если арендатор не исполняет свои обязанности по договору надлежащим образом, например, арендатор не платит аренду. бывает у арендодателя встает вопрос: вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора . Сразу скажем – не всегда удержание имущества арендатора арендодателем является законным. Более того, в ряде случаев грозит арендодателю обвинением в самоуправстве, если не хищении (краже, грабеже).

Читайте также: 127 ФЗ о международных перевозках

Допустим, срок аренды истек, а у арендатора осталась задолженность перед арендодателем.

С одной стороны, для возникновения самого права на удержание и его применения нет необходимости заключать специальное соглашение. При этом, конечно, необходимо убедиться, что договором аренды не предусмотрено иное, так как ст. 359, устанавливающая основания удержания является диспозитивной и позволяет сторонам договора изменить основания по соглашению сторон (то есть в договоре может быть прописан прямой запрет на удержание имущества арендатора).

Иногда у арендодателя есть соблазн удержать все оставшееся после арендатора имущество. Но удержание применяется лишь в отношении вещи, принадлежащей должнику на праве собственности. То есть, если арендатор представит документы, подтверждающие, что удерживаемое имущество принадлежит на праве собственности третьему лицу, либо само третье лицо потребует вернуть такое имущество, то арендодателю ничего не останется как перестать удерживать данное имущество.

Отмечу, что есть судебная практика, согласно которой, ряд судов вовсе считает, что удерживаемая для обеспечения исполнения обязательства вещь должна быть индивидуально определенной. Данный вывод является спорным.

При этом об удержании необходимо письменно уведомить должника о намерении удержать вещь. Конечно, уведомление о удержании не предусмотрено действующим законодательством, но письмо об удержании необходимо направить арендатору, дабы не случилось ситуации, что удержанное имущество будет признано неосновательным обогащением и не истребовалось из владения арендодателя. По крайней мере, есть такая судебная практика.

С другой стороны, право арендодателя удержать имущество возникает у только если вещь оказалась на законном основании в его владении. Если вещь захвачена арендодателем помимо воли арендатора, то у арендодателя не возникает право удерживать вещь.

В большинстве арендных споров имущество оказывается во владении арендодателя в отсутствии неправомерных действий с его стороны. Имущество поступает во владение арендодателя в следствии оставления арендатором этого имущества после утраты права пользования соответствующим помещением — истечения срока аренды. Так как подобное владение имуществом не может быть признано незаконным, оно может быть удержано по правилам п. 1 ст. 359.

Соответственно, если арендодатель завладел вещью, принадлежащей другому лицу, незаконно можно не рассчитывать на защиту в суде, даже если арендатор не исполнил свои обязательства. Данный вывод в свое время также нашел свое отражение в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной».

Еще один важный момент. Применение удержания возможно только в договорных отношениях. Если договор между сторонами не заключался, например, арендные отношения фактически сложились, но в предусмотренной законом форме договор не заключен, кредитор не может рассчитывать на защиту.

Соответственно целесообразно еще на стадии заключения договора предусмотреть в договоре аренды положение о том, что в случае, если после прекращения договора аренды арендатор оставит в помещении имущество, арендодатель будет осуществлять хранение такого имущества, но за счет арендатора. Если вы предусмотрите в договоре аренды такое условие, то помимо обязанности по обеспечению сохранности имущества арендатора у арендодателя возникает право требовать с арендатора компенсации расходов на хранение имущества.

Как правильно удержать имущество арендатора

Во-первых, необходимо убедиться, что договором аренды не установлено запрета на удержание имущество арендатора.

Во-вторых, необходимо убедиться, что договор аренды является расторгнутым. Удержание имущества арендатора в рамках действующего договора аренды является незаконным.

В-третьих, составить опись имущества арендатора или акт удержания имущества арендатора . Для составления данной описи целесообразно сформировать комиссию, в которую, по возможности, включить не зависимых от арендодателя лиц – других арендаторов, участкового и пр.

В-четвертых, уведомить арендатора об удержании.

Хорошо, если общая стоимость имущества арендатора, удержанного арендодателем, превышает сумму задолженности и арендатор сильно заинтересован в том, чтобы удержанное имущество вернуть, но так бывает не всегда.

Что делать с удержанным имуществом, если арендатор не исполнит свои обязательства по договору и не погасит задолженность я расскажу с следующей статье.

Вот вы отстаиваете в статье интересы арендодателя. У меня 2 вопроса:
1. А как обстоят дела с интересами арендатора? Например договор расторгнут уже. Аренда не капает. Но сумма удерживаемого имущества в 15 раз больше чем задолженность по аренде. И имущество удерживается против моей воли. Просила письменно произвести подсортировку в действующие магазины и забрать часть товара.
2. Могу ли я признать договор аренды не действительным т.к. мне не сообщили сумму коммунальных расходов в месяц. В договоре указаны только формулы и нет исходных данных. Без исходных данных кол-во м2 и все затраты на отопление и свет нет возможности высчитать суммы. Т.О. сумма коммунальных расходов выставленная мне оказалось значительной 16500 в месяц в результате чего накопился большой долг и я расторгла договор аренды. И еще не подписан акт приема-передачи помещения под торговлю. Подписан только акт приема-передачи под отделку.
Намерена судиться в любом случае. Простой магазина опечатанного составляет 2 месяца. За аренду оплачиваю из выручки с других магазинов.
Могу я написать заявление в полицию на самоуправство представителя арендодателя? Она ко мне видимо испытывает личную неприязнь. Контакт не заладился с первого дня общения по уже заключенному договору. К директору не допускают, больше никто вопрос решить не может.

Mugin Alexandr S.

Добрый день!
1. Не понял вопроса.
2. Просить можете, а будет или не будет договор признан недействительным без всех «вводных» не скажу.
3. Написать заявление в полицию можете, будет ли арендодатель привлечен арендодатель к ответственности или нет, также не скажу.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.

Арендатор имеет большой долг по аренде офиса. Постоянно шли ему на уступки по оплате аренды, входили в его «положения». Был предупрежден об оплате долга. Также был предупрежден о рассторжении договора. Помещение продолжал занимать. Доступ в офис закрыли. Через четыре месяца закончился договор аренды помещения. Арендатор за эти четыре месяца ни разу не обратился, чтобы забрать свои документы. Что делать с документами и орг.техникой? Написать ему уведомление, чтобы он забрал свои документы не можем т.к. не имеем его координат. Можем ли документы, брошюры, информационные буклеты уничтожить? Офис сдать с мебелью в аренду?

Mugin Alexandr S.

Добрый день!
Поступайте на ваше усмотрение, сомневаюсь что у бывшего арендатора есть убедительные, достаточные и относимые доказательства того, что в офисе остались какие либо документы, либо техника.

С наилучшими пожеланиями
Адвокат Мугин Александр С.

Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас!

Удержание имущества при аренде недвижимости: способы защиты для арендатора

В прошлой публикации рассмотрела вопрос о том, дает ли нарушение договора арендатором право арендодателю ограничивать ему допуск на арендуемый объект и удерживать имущество. В этом посте - о факторах, которые влияют на законность действий арендодателя по удержанию имущества, о других мерах, которые он может предпринять при нарушении договора арендатором, а также о способах защиты прав арендатора, если действия арендодателя неправомерны.

Как уже отмечала в предыдущей статье, в некоторых случаях у арендодателя может возникать право на удержание имущества. Но это возможно при соблюдении одного важного условия: имущество должно оказаться во владении кредитора на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата имущества помимо воли должника.

Факторы, определяющие законность удержания имущества арендатора

В каких же случаях имущество арендатора может оказаться во владении арендодателя на законном основании?

1. Арендатор выехал из занимаемых помещений по окончании срока аренды и имеет задолженность по арендной плате, но оставил там свое имущество и не вывозит его, несмотря на звонки и требования арендодателя освободить помещение от своих вещей. При этом возможность удержания имущества арендатора арендодателем может быть как предусмотрена, так и не предусмотрена договором аренды. Арендодатель в этом случае может удержать имущество в качестве обеспечения своего требования об уплате задолженности по арендной плате (так как арендатор сам оставил имущество в его владении). Или, в случае отсутствия задолженности по арендной плате, арендодатель вправе принять имущество на ответственное хранение с предъявлением арендатору стоимости хранения этого имущества. Здесь уже речь идет о хранении, а не о удержании (удержание происходит против воли арендатора).
2. Арендатор в течение срока действия договора не платит арендную плату и в договоре предусмотрено условие, что арендодатель вправе ограничить доступ в помещения арендатору в случае неуплаты в течение от двух месяцев (значительного срока) и имеет праве удерживать имущество до окончания расчетов с арендатором (после погашения задолженности). Это фактически условие по обеспечению исполнения своих обязательств арендатором.
3. Арендатор по окончании срока аренды выехал, но имеет задолженность по арендной плате. Свое имущество не успел вывезти, арендодатель вправе удерживать имущество арендатора в счет обеспечения погашения задолженности перед арендодателем и в договоре аренды предусмотрено такое условие в качестве условия по обеспечению исполнения договора аренды.

Читайте также: Полномочия прокурора по надзору за исполнением законов судебными приставами

Причем во втором и третьем примерах законность владения основана на заключенном договоре (с условием об обеспечении исполнения арендатором своих обязательств перед арендодателем)

В первом примере законность владения обосновывается наличием фактических действий арендатора по оставлению своего имущества в помещениях арендодателя по окончании срока договора аренды, независимо от условий, содержащихся в договоре аренды.

Способы защиты для арендатора

Каковы же способы защиты прав может использовать арендатор в случае ограничения арендодателем использования арендованного имущества? В том числе, при внесении арендной платы авансом за весть срок действия договора аренды.

Полагаю, что в этом случае арендатор вправе:

• предъявить иск к арендодателю о досрочном расторжении договора аренды в связи с тем, что арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества на основании ст. 309. п. 2 ст. 452. п. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ.

Например, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2014 по делу № А39-2284/2013 суд, отказывая в иске арендодателю о взыскании долга по арендной плате и удовлетворяя иск арендатора о расторжении договора аренды недвижимого имущества, пришел к выводу, что недостатки, установленные экспертным обследованием, не были известны обществу на момент заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи, поскольку не были оговорены при заключении договора, следовательно, общество не могло использовать арендованное имущество в соответствии с его назначением, а значит, у него не возникло обязанности по внесению арендной платы. Допущенные предприятием нарушения договорных обязательств являются достаточным основанием для расторжения спорного договора аренды (ст. 606. 611. 620 ГК РФ).

не только потребовать досрочного расторжения договора аренды, но и взыскать с арендодателя причиненные этим убытки в виде суммы арендной платы за время, в течение которого чинились препятствия и помещение фактически не использовалось арендатором, а также упущенной выгоды на основании ст.15 ГК РФ.

Данное требование основывается на положении, содержащемся в п. 10. информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», а именно:

Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора — во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами договора, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи с чем удовлетворил иск частично

Указанная позиция нашла свое развитие в последующей арбитражной практике, связанной с рассмотрением споров между арендаторами и арендодателями по взыскание задолженности по арендным платежам. Приведу примеры судебных актов, в которых отражен принцип внесения арендных платежей за фактическое использование недвижимого имущества по договору аренды:

постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.01.2014 по делу № А43-1416/2013:

…арендодатель вправе требовать внесение арендных платежей до момента возврата объекта найма, учитывая, что до спорной даты в арендуемом помещении находилось имущество, принадлежащее арендатору, и доказательства, объективно свидетельствующие о том, что арендодатель чинил препятствия для вывоза имущества, не представлены

постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.03.2015 № Ф04-14427/2014 по делу № А67-1745/2014:

…..факт передачи арендатору помещений во исполнение условий договора подтверждается актом приема-передачи, а также факт отсутствия препятствий в пользовании помещениями, однако арендатор не представил доказательств возврата помещений после расторжения договора и оплаты за фактическое пользование

Возможные действия арендодателя при задержке или невнесении арендных платежей

Учитывая позицию ВАС РФ и сложившуюся арбитражную практику арендодатель действуя в правовом поле, на основании положений ст. ст. 606, 611 и 614 ГК РФ, в соответствии с которыми арендная плата взимается за фактическое время использования переданного арендатору имущества, в случае задержки оплаты по договору должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В случае невыполнения арендатором указанных требований арендодатель может обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды и взыскании арендных платежей.

Включение в договор условий о допустимых действиях при нарушении обязательств арендатором позволит сохранить баланс интересов

Как соблюсти баланс интересов, принципы беспрепятственного осуществления гражданских прав, добросовестности при исполнении обязанностей, признании равенства участников регулируемых отношений, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, не злоупотребления правом участниками гражданских правоотношений – арендатором и арендодателем при заключении и исполнении договора аренды?

Полагаю, что выполнение данных принципов заключается в использовании участниками гражданских правоотношений инструментов, предусмотренных гражданским законодательством, таких как принцип свободы договора (ст.421 ГК РФ). Подводя итог сказанного, арендатор и арендодатель при заключении договора аренды вправе, учитывая положения п. 4 ст. 421 ГК РФ, вносить в договор условия по своему усмотрению, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В контексте рассматриваемой в настоящей статье ситуации арендатор и арендодатель еще на этапе заключения договора аренды могут договориться о случаях ограничения по использованию арендатором помещений, передаваемых в аренду, в том числе возможности удержания имущества арендатора (п. 1 ст. 359 ГК РФ) в качестве обеспечения исполнения обязанностей арендатора перед арендодателем по внесению арендной платы, в случаях нарушения арендатором сроков, размера и порядка внесения арендных платежей. Поэтому полагаю очень важным условием для сохранения действий сторон договора аренды при исполнении данного договора в рамках «правового поля» является тщательная проработка и согласование условий договора аренды недвижимого имущества между арендатором и арендодателем на этапе его заключения.

• Добрый день. Стоим на очереди на улучшение жилищных условий с 2010 года. Проживаем в квартире коммунального заселения. В том числе ребенок-инвалид. Не проживаем совместно с мужем более двух лет. В марте 2017 г. официально расторгли брак. Комната находится в собственности бывшего мужа. Является ли факт расторжения брака ухудшением жилищных условий. Спасибо

Списки домов под снос 2016:

Аренда помещений: удержание имущества арендатора

Вправе ли арендодатель препятствовать вывозу имущества арендатора из арендуемого помещения? В каких случаях удержание имущества арендатора после расторжения договора аренды будет считаться правомерным? Как арендаторам защитить свои права в случае злоупотреблений со стороны арендодателя?

Арендатор в правоотношениях с арендодателем, как правило, находится в более слабой позиции. Это объясняется как объективными причинами (например, сохранением за арендодателем фактического контроля над арендуемым помещением), так и сложившейся в настоящий момент ситуацией на рынке недвижимости, когда платежеспособный спрос превышает предложение. В результате на практике арендодатель часто диктует арендатору условия пребывания в арендуемом помещении.

Результатом неравенства позиций арендатора и арендодателя является то, что при возникновении конфликтных ситуаций (в особенности касающихся внесения арендной платы) арендодатель зачастую прибегает к различным механизмам давления на арендатора, в том числе к удержанию его имущества. При этом удержание имеет место не только в случаях просрочки оплаты по вине арендатора, но и при наличии спора о размере арендной платы, например при оспаривании арендатором правомерности одностороннего увеличения арендодателем арендной платы.

На практике удержание имущества может проявляться как в воспрепятствовании вывозу имущества арендатора из арендованного помещения (в том числе после его продажи третьим лицам), так и в захвате и последующем перемещении данного имущества арендодателем. Очевидно, что угроза совершения указанных действий является серьезной проблемой для любого арендатора. При этом для торговых компаний, стоимость товаров которых может быть весьма значительной, последствия применения удержания могут стать катастрофическими.

Примечательно, что зачастую рассматриваемая мера используется с целью давления на арендатора, а не как способ обеспечения требований арендодателя, поскольку законное обращение взыскания на удерживаемое имущество связано со значительными практическими трудностями (с подачей искового заявления в суд и проведением публичных торгов). Вместе с тем удержание является достаточно эффективным механизмом давления на арендатора, так как стоимость удерживаемого имущества нередко значительно превышает размер задолженности. В результате порой приходится сталкиваться со злоупотреблением этим правом со стороны арендодателей. Несмотря на достаточное количество споров по данному вопросу, судебная практика до настоящего момента не выработала однозначных и простых в применении критериев для оценки законности действий арендодателя в подобных случаях. Целью настоящей статьи является оценка законности применения удержания имущества в различных ситуациях с точки зрения законодательства РФ.

Спорные ситуации между арендатором и арендодателем — нередкое явление, которое может возникать, если какая-то сторона не выполняет условия договора. Довольно часто такие вопросы решают в порядке судебного разбирательства, но возможны и случаи, когда стороны могут самостоятельно прийти к согласию.

Существуют основания совершить удержание имущества арендатора арендодателем при задолженности. Однако до этого должны быть проверены еще некоторые моменты, особенно запреты на подобную процедуру. Если же такого нет, то действия арендодателя считаются правомерными.

ВНИМАНИЕ : наш адвокат по арбитражным делам выстроит защиту арендатора при незаконном удержании его имущества, а также поможет арендодателю провести , удержание в соответствии с законом: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните!

Незаконное самоуправство арендатора

Может ли арендодатель опечатать помещение? И ответом будет да, но с условием, что это прописано в договоре. В таком случае арендная плата за период ограничения и опечатки не берется. Бывает такое, что уже суд признает факт опечатывания незаконным, тогда арендодатель может заплатить убытки за период простоя.

Когда арендодатель совершает незаконное удержание?

Известны случаи, когда действия, которые совершаются в отношении имущества противоречат законодательству. Иногда арендодателю могут быть выдвинуты обвинения даже в краже имущества, ограблении. Вот так проявляется самоуправство с его стороны, соблазн завладеть чужим всегда остается, особенно если успокаивать себя словами: так он мне все равно должен. Но здесь есть спорный момент — любое удержание имущества со стороны арендодателя применимо только по отношению к вещам, которые принадлежат по праву собственности должнику-арендатору. Таким образом, если будут соответствующие документы, то арендодатель не может удерживать чужые вещи и должен вернуть их по требованию. Но тут тоже возникают нюансы, которые решаются в судебном порядке.

В п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» даны разъяснения, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Захват имущества помимо воли арендатора, а также препятствование в вывозе имущества в период действия договора аренды будет являться незаконным.

Но что делать, если арендодатель удерживает имущество арендатора, даже если присутствуют спорные моменты, которые явно могут решиться в пользу последнего? В таком случае суд решит все вопросы и разберется.

Существует порядок удержания имущества арендатора, который связан с договором. Самое первое, что надо сделать арендодателю — это:

• внимательно прочитать договор, предусмотреть еще на этапе его заключения с арендатором, какое имущество будет возможно удержать в счет залога неоплаченных платежей, удостовериться, что есть разрешение;
• проверить, чтобы договор был расторгнутым, поскольку неоконченный срок аренды не дает права удерживать имущество;
• подойдите осторожно к описи особо ценного имущества, ведь удержание должно быть на сумму долга или чуть выше, но не превышать счет по аренде в разы, поскольку есть риск признания в последующем факта чрезмерного удержания, нарушающего права предпринимателя (привлеките оценщика, если есть сложность с определением стоимости описываемых вещей);
• составить соответствующее уведомление, а также претензию арендатору, подробнее по ссылке на нашем сайте

ПОЛЕЗНО : смотрите видео, как составить уведомление о досрочном расторжении договора аренды и пишите свой вопрос в комментариях ролика на YouTube

Как описать имущество арендатора?

1. До того, как приступить к удержанию имущества должника-арендатора требуется проверить договор, нет ли в нем особых условий о невозможности производить удержание, не установлены ли какие-либо ограничения данного порядка.
2. Конечно же, необходимо сообщить второй стороне о сложившейся ситуации. Постараться принять меры по своевременному извещению, чтобы арендатор мог лично участвовать в процедуре. Удостовериться, что не нарушена процедура одностороннего расторжения договора аренды за неуплату арендных платежей.
3. Далее составляют акт удержания имущества арендатора или описание его вещей. Подробно конкретизируйте по списку каждую вещь в отдельности, применив в описание как можно больше индивидуальных ее особенностей, модели, номеров, артикула и т.п.
4. Уведомляем арендатора об удержании с одновременным предоставлением ему копий акта или описи имущества, которое попало в хранение арендодателя до погашения долгового обязательства.

ВАЖНО : Все эти процедуры стоит проводить в присутствии свидетелей или комиссии, которая состоит из незаинтересованных лиц. Не лишне сопроводить процедуру видеосъемкой, чтобы обезопасить в последующем себя от необоснованных обвинений в пропаже той или иной вещи, которая вовсе не находилась на арендуемой площади.

Если арендатор хочет только свое принадлежащее по праву, как доказать факт удержания имущества сразу не понятно. Консультация с нашим адвокатом даст ответ на данный вопрос. А также на многие другие, такие как , споры по начисленному долгу по договору аренды и др.

Удержать имущество – значит найти способ влияния на нечестного арендатора. Такое воздействие применяют к тем, кто нарушает условия договора, и все это происходит в соответствии с законодательством, без самоуправства сторон.

Помощь адвоката в споре

Наш адвокат поможет разрешить споры по удержанию арендодателем имущества арендатора как на стороне арендатора, так и арендодателя:

• признание удержание законным или незаконным в судебном порядке
• доказывание того, что договор аренды является действующим, а значит может быть заявлен иск об устранении препятствий в пользовании арендуемого имущества
• доказывание, что имущество принадлежит третьим лицам, что исключает возможность его удержания со стороны арендодателя
• участие в споре об обращении взыскания на удерживаемое имущество арендатора
• оспаривание в суде сделки по передаче арендатором третьему лицу имущества, как совершенной в обход закона с противоправной целью

Похожие статьи